胥志义：地主思维与中国房地产热

一，地主思维

我在多篇文章中提出通过土地私有化来解决现阶段政府与农民的巨大矛盾，几乎每文后都有跟帖，反对这一观点。反对的理由一是土地分给千家万户与现代农业不相符，“什么年代了，你还是小农经济思维呀”，好象土地集体或国家所有便是现代农业。二是私有化会导致土地向少数人手中集中，大多数人只能向少数人租种耕地，此是中国历史上产生社会动乱的根本原因。前一观点是对什么是集约化生产认识不清，后一观点则是一种地主思维。

什么叫地主思维？是一种通过土地租金来获得收入的思维方式。与建造房屋不是为了居住而是为了出租，因而获得出租收益相同。地主思维有两种：A，利用人对土地的高度依赖，或抢或霸获得土地之后，向需土地者出租。B，把土地作为一种资本来经营。既有投入（开垦或购买），也要有收益包括地租收益。两者的区别在于，前者不在乎成本，只在乎收入。后者则要考虑效益，收入要大于投入。前者属占有性地主思维，后者属投资性地主思维。

如果土地通过权力或暴力取得，叫无成本取得。权力或暴力在大多情况下也需成本，如豢养暴力力量等，却不是经济学意义上的财富成本。经济学上的财富是通过生产和自由交易而产生的物质成果，而暴力不生产物质成果，却可掠夺物质成果。皇帝最喜欢通过暴力获得土地，因为获得土地，就控制了这块土地上生活的人。人要生活下去，必须向他交租。早期的皇帝，占了一块土地之后，就把土地分封给皇亲国戚，有功之臣。让他们依凭土地获得收入。随着社会的进步，后期的皇帝，越来越依靠税赋纳贡来获得收入，直接依靠土地分封来获取租金收入的现象减少，土地的私有才得以逐渐成为一种社会规则。这种通过暴力获得土地，再以土地获得收入，当然不会考虑什么经济成本。即便按皇家的解释，他的天下来之不易，有成本（多少万的人头），却不是经济学意义上的成本。

在后期的农业社会，土地市场交易开始发展。它建立的前提是朝廷承认并保护土地私有（禁止暴力掠夺）。通过投资土地获得收益才开始出现。历史学家把中国封建社会治乱循环归结为土地集中，只有在土地市场的自由原则被破坏的情况下，才有一定道理。因为在土地自由买卖不被破坏的条件下，土地集中是一个相当漫长的过程。实际上，在中国封建社会，如果没有暴力介入，自耕农始终是大多数，绝大多数的自耕农不会轻易出卖自己的土地。只有当出卖土地能保证自己生活，即土地价格相当高时，才有可能出卖土地。而价格大高，通过地租收回成本需很长时间。而存在大量可供开垦的土地，则会遏制地租的提高。由此可遏制土地买卖。少量因病，因能力，因天灾人祸导致的土地丢失。毕竟是少数现象。所以，只要朝廷权力不介入，并禁止黑恶势力对土地自由买卖的破坏，投资性地主思维，一般不会带来社会矛盾的尖锐化。

但在农业社会，即便土地私有和自由买卖的原则不被破坏，仍会出现土地的过于集中，虽然这种集中的速度很慢。A，这国的人口大过稠密，已无比较容易开垦的土地；B，对迁徙的限制，或文化观念的陈陋，导致迁徙障碍；C，投资渠道的单一，使有钱人的投资只有购买土地；D，农民缺乏职业选择的多样性，对土地的高度依赖（指耕作的土地），导致土地租金上扬。所以，在农业社会，为防止社会矛盾的激化，政府仍要遏制土地的过分集中（垄断）。

工业生产的发展，从根本上解决了农业社会存在的地主与佃农的矛盾。A，工业生产的发展为社会资金提供了广阔的投资渠道，这种投资获得的收益常常高于土地投资的租金收入。B，工业生产的发展给农民提供了多样化的职业选择机会，将提高佃农与地主讨价还价能力，降低土地租金。C，工业生产的发展，为提高农业生产技术创造了条件，购买土地，大多不是为了获得租金，而是实行集约化生产。因为实行集约化生产所产生的效益超过地租收入。显然，工业社会的土地，已是多种资本形式中的一种，越来越按资本投入产出的效益计算来运作。资本形式的多样性，大大弱化购买土地只是为了获取地租的地主思维。地租作为一种资本获利形式，在工业社会仍然存在，却不是主要的获利形式。

所以，在工业社会，土地私有化和自由买卖，不但不会带来因土地集中产生的社会矛盾尖锐化，而且是实行农业生产集约化的必要条件。因为集约化不是集体化，而是以更少人来耕作更多土地。通过土地自由买卖来实行土地集中，而非土地集体所有，集体耕作，才能达到农业生产的机械化集约化。中国现行的土地集体所有制度，既非土地私有，能实行自由买卖，又非集约化农业带来的土地集中，因而是阻碍中国农业现代化的最大桎梏。

二，房地产中的“刚需”和“泡沫”

房地产的基础是土地。没有土地市场，也就没有房地产市场。中国目前的土地市场只开放一部分，即工业用地，城市商品房用地，农业用地的市场仍似开非开（部分地区有土地经营权的流转）。同时，土地市场是垄断的市场，农业用地转变为工业用地城市用地，只能由政府来进行。其中既包含计划思维（以计划来管理农业用地和工业城市用地的比例），也包含占有性的地主思维（土地是国家的，只能由国家来卖或租给工业生产者和城市居民来获取收益）。

工业经济是一种集约化经济，城市是集中了的经济活动的载体，人口城市化是现代工业社会的典型特征。所以在工业化进程中，由分散居住的农民转变为密集居住的市民，是城市商品房的有效需求，这种有效需求一直伴随工业化城市化过程。在一直实行私有制与市场经济的国家，这种需求是伴随工业化城市化的发展过程，缓慢、大体匀速的释放出来，因而不会造成房地产的突然过热。

中国的情况与市场经济国家不大一样，它有两个特点：A，中国有三十年实行的是城市住房非私有化（原有的私有住房收公有，新增住房由国家分配），一旦改革实行住房私有化商品化，三十年被压制的住房需求集中爆发。B，住房商品化的改革与工业化城市化的高速发展，即大量农村人口进入城市相重叠。由此带来中国房地产市场的突然迸发和房地产业的高速增长。但这种住房需求，虽然由于体制原因，短时间爆发，却仍是有效需求，或曰“刚需”。所以，中国的房地产热，有其合理因素在其中。

但近几年房地产业的高速发展似乎脱离了这种有效需求。这从房价已高到普遍人穷一生之力都无法购买，却仍然无法下降，甚至房价越高越有人买的匪夷所思地步。大部分的经济学家一再预测房地产要崩盘，而房地产总不崩盘，其中的原因令人大惑不解。

我们说，政府推高房价，此说当然有道理，任志强说，房价的70%被政府拿走，也是有依据的。因为中国是土地财政。土地财政其实就是地主思维。它通过暴力消灭土地私有来实行国家所有，再通过国家出卖土地使用权来获得租金，是典型的占有型地主思维。所以中国土地市场由国家垄断，租金（或叫卖价）由国家任意决定，而不是自由市场中的供需决定。政府为了获得更多利益，抬高地价，终至抬高房价，也在逻辑之中。然而，土地市场虽是垄断，房屋市场却是自由，如果房价高到无人买得起，垄断价格便维持不下去。为什么现在房价高到超出有效需求的承受能力，房子还能卖得出去？以至于房地产一直热火朝天，“泡沫”迟迟不破？

投资！目前的房屋市场，买房子的人，大多不是出于居住需求，而是投资（投资与投机不同。目前房地产市场中投机者众，但非房地产泡沫的深层原因，本文不讨论投机）。而且这种投资与真正市场经济国家中的投资不同，它并不计算投入产出的效益，只是为了获得长期租金（表面上是房屋租金，实际上包括地租），而不计较于成本高低，与农业社会的地主思维相同。中国已进入工业社会，为何还出现农业社会的地主思维？

1，据国外研究，中国中产阶级以上的人口有超过一半是政府干部、国企管理层等体制内人员。这些人员吃的是体制饭，不用担心看病养老，既无实业投资意愿，绝大多数也无实业投资的才能，多余的钱只有投向房产。在他们看来，这是稳妥可靠的投资，房子即便贬值，只是租金多少的问题，而非有无问题。何况他们的钱，从严格的意义上说，多是灰色收入（中国2008年的灰色收入约为5.4万亿，而当年的GDP为31.067万亿。灰色收入占GDP总量的五分之一强，这些灰色收入大多为体制内人员获得——学者王小鲁），并不是自己创造出来的，房子贵一点并不在乎，他们也不会进行实业投资与房屋投资的效益比较。更不用提那些贪污几千万上亿的贪官，那个不是几十上百套的房子。他们与封建时代从官场上捞钱，再到社会上买地，一旦退出官场，则成地主的官员一样，秉持的正是地主思维。这部分人，成为房屋非有效需求购买的主力。

2，改革开放后，中国的私有经济获得迅猛发展，但私有经济的做强做大，面临体制障碍：A，有形无形的门坎，限制了私有经济的进入，大大削减了社会资金投资实业的渠道。B，经济环境的恶劣，如行政成本，物流成本的高企，投资于实业的风险和效益低于投资于房产的风险和效益。C，国家货币信用的下降（如通胀），使房产成为一种较货币更安全的财富避险物品。所以，即便是社会资金，它们是在实业经济的发展中积聚起来的，本可再投入实业经济中，以做强做大自己的企业，却由于体制障碍，被迫放弃实业，购买房产，成为房（地）主。他们购买房屋，当然不是居住，而是投资，目的是取得租金，同属地主思维。不过，他们本意或不想成为地主，而是体制和环境的恶劣，逼迫他们成为地主。

中国房地产高烧不退，土地财政、银行信贷政策、投机炒作等，固然是重要原因，却不是根本原因。地主思维创造了超出有效需求N倍的房屋购买力，才是房地产“泡沫”迟迟不破的根本原因。

（作者惠寄）

《中国人权双周刊》第191期  2016年9月3日—9月15日